Avant de lancer vos travaux à Vannes (56000) ou sur le Golfe du Morbihan, il y a une étape cruciale : les démarches administratives. Entre déclaration préalable, permis de construire, ABF et loi Littoral… on vous aide à y voir clair.

Déclaration Préalable (DP) vs Permis de Construire (PC) : quelle différence ?

La réponse dépend de la nature et de l'ampleur de vos travaux.

La Déclaration Préalable (DP) : pour les projets "légers"

Quand faut-il faire une DP ? Extensions entre 5 et 20 m² (40 m² en zone PLU), modifications de façade, abris de jardin, piscines entre 10 et 100 m².

Délai : 1 mois (2 mois en secteur protégé ABF).

Le piège : Dans le Morbihan, avec les contraintes littorales et patrimoniales, un dossier incomplet sera systématiquement refusé.

Le Permis de Construire (PC) : pour les projets plus importants

Quand faut-il un PC ? Constructions neuves, extensions de plus de 20 m² (ou 40 m² en zone PLU), surélévation, changement de destination (grange → habitation), piscines > 100 m².

Délai : 2 mois (maison individuelle), 3 mois (autres projets). +1 mois en secteur ABF.

Point clé : Au-delà de 150 m² de surface créée, le recours à un architecte est obligatoire.

Les contraintes spécifiques du Morbihan

Ici, on ne travaille pas comme dans le Centre-Val de Loire. Le Morbihan cumule plusieurs couches de réglementation qui rendent les projets plus complexes… mais pas impossibles.

1. L'Architecte des Bâtiments de France (ABF)

Si votre bien est dans un périmètre de protection (500 m autour d'un monument historique), en site classé ou en ZPPAUP/AVAP, l'ABF donne son avis obligatoire.

Communes très concernées : Vannes (vieille ville), Auray (Saint-Goustan), Carnac (alignements), Locmariaquer, Sarzeau, Arzon, Île-aux-Moines...

Ce que l'ABF vérifie : respect du patrimoine, matériaux et couleurs (ardoise, granit), volumétrie, insertion paysagère.

Concrètement : Impossible de poser du bardage moderne sur une longère visible, d'installer des fenêtres PVC blanches en centre ancien, ou de créer une extension trop contemporaine. L'ABF peut refuser.

Notre conseil : Anticipez avec une pré-consultation ABF avant de finaliser les plans.

2. La Loi Littoral : vivre près de la mer a un prix administratif

Le Morbihan, c'est 900 m de côtes. Si vous êtes en commune littorale (Vannes, Arradon, Séné, Sarzeau, Arzon, Carnac, Quiberon, Belle-Île…), la loi Littoral s'applique strictement.

Les grandes règles : bande des 100 mètres inconstructible, extension limitée dans les espaces proches du rivage, espaces remarquables protégés (dunes, landes, zones humides).

Impact : Même une petite extension peut être refusée si elle est jugée trop proche du littoral ou crée une "urbanisation diffuse".

Exemple : Maison à 200 m de la plage à Arzon, agrandissement de 25 m² → selon le terrain et le tissu urbain, le permis peut être accepté ou refusé pour incompatibilité Littoral.

3. Les PLU : chaque commune a ses règles

Chaque commune a son Plan Local d'Urbanisme qui fixe : zones constructibles, hauteurs max, distances aux limites, matériaux autorisés, obligations de stationnement, règles d'aspect.

Exemple : À Vannes, toitures en ardoise obligatoires dans certains secteurs. À Carnac, couleurs d'enduit très encadrées.

Les pièges à éviter

Piège n°1 : Sous-estimer les délais – Un PC en secteur ABF + Littoral = 4 à 6 mois d'instruction + 2 mois de recours des tiers.

Piège n°2 : Dossier incomplet – Photos floues, plans sans cotations, insertion paysagère non réaliste, attestation RT 2012/RE 2020 oubliée = refus ou rallongement.

Piège n°3 : "C'est juste un abri" – Même un petit projet peut être refusé en zone ABF ou Littoral. Ne construisez jamais sans autorisation (risque de démolition).

Piège n°4 : Ignorer les servitudes – Zones inondables, servitudes de passage, assainissement non conforme peuvent bloquer votre projet.

Comment mettre toutes les chances de votre côté ?

✅ Consultez le PLU de votre commune (gratuit, en mairie ou en ligne)

✅ Anticipez ABF et Littoral dès la conception, prévoyez une pré-consultation

✅ Montez un dossier soigné : plans précis, photos qualité, insertion réaliste

✅ Prévoyez une marge : ne démarrez pas avant autorisation + fin du délai de recours (2 mois)

Comment je vous accompagne

Les démarches administratives, c'est souvent le point noir des projets. Mon accompagnement prend tout son sens ici.

Je vous aide à :

  • Identifier les autorisations nécessaires (DP ou PC ? Secteur protégé ? Loi Littoral ?)
  • Orienter vers les bons interlocuteurs (architecte, dessinateur, bureau d'études)
  • Anticiper les contraintes locales (je connais les PLU, les services instructeurs, l'ABF)
  • Coordonner le dossier (rien ne manque avant dépôt)
  • Suivre l'instruction et répondre aux demandes complémentaires

Le gain : Moins de stress, moins de risque de refus, moins de temps perdu.

Exemples de projets selon les autorisations

Déclaration Préalable : véranda 15 m², transformation fenêtre en porte-fenêtre, abri de jardin 18 m², ravalement avec changement de teinte.

Permis de Construire : extension 35 m², transformation grange en habitation, piscine 12x6 m avec abri haut, garage 40 m² détaché.

PC + Avis ABF : extension longère à Auray, rénovation façade Vannes intra-muros, construction près des alignements de Carnac.

Vous avez un projet ?

Je vous aide à y voir clair dans vos démarches administratives. Un premier échange gratuit pour identifier les autorisations nécessaires et sécuriser votre parcours.